Hejduk: Kdo je na tom lépe, vlastník nemovitosti nebo nájemce?

Níže uvedený text se zabývá problematikou institut trvalého pobytu ve vztahu k vlastnictví a rovněž ve vztahu k nájmu. Vlastnictví jako takové je jedno ze základních práv člověka. V praxi se však setkáváme s případy, kdy vlastník nemovitosti je paradoxně v horším postavení než nájemce, který u něho bydlí.

Trvalý pobyt

Institut trvalého pobytu je upraven v zákoně č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel a rodných číslech, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o evidenci obyvatel). Místem trvalého pobytu se rozumí adresa pobytu občana v ČR, kterou si občan zvolí zpravidla v místě, kde má rodinu, rodiče, byt nebo zaměstnání. Z pojmu občan vyplývá, že jde pouze o občany ČR. U cizích státních příslušníků se tedy postupuje podle jiného právního předpisu, a to podle zákona č. 326/1999 Sb., o pobytu cizinců na území ČR.

Občan ČR může mít jen jedno místo trvalého pobytu a to v objektu, který je označen číslem popisným, evidenčním či orientačním a který je určen k bydlení, ubytování či individuální rekreaci. V určitých případech stanovených zákonem může být místem trvalého pobytu sídlo ohlašovny (adresa úřadu).

Trvalý pobyt má z povahy věci evidenční charakter, nicméně v praxi mohou nastat situace, které mají dalekosáhlejší důsledky než jen samotný evidenční prvek (viz následující kapitola). Právo na zvolení místa trvalého pobytu podle zákona o evidenci obyvatel je veřejným subjektivním právem, proti jehož porušení rozhodnutím správního orgánu se může občan dovolat ochrany postupem podle § 65 a následujících správního řádu soudního před správním soudem. Součástí tohoto práva zvolení místa trvalého pobytu je rovněž právo na to, aby na dané adrese místa trvalého pobytu nebyly evidovány osoby, které pro to již nesplňují nebo přestaly splňovat zákonné podmínky. V tomto případě se postupuje podle § 12 zákona o evidenci obyvatel – institut zrušení údaje o místu trvalého pobytu (při splnění zákonných podmínek).

Místem trvalého pobytu občana v době jeho narození se dle § 10 odst. 3 zákona o evidenci obyvatel rozumí místo trvalého pobytu jeho matky (osvojitelky). Nemá-li matka (osvojitelka) na území ČR trvalý pobyt, je místem trvalého pobytu dítěte v době jeho narození místo trvalého pobytu otce (osvojitele). Pokud nelze zjistit místo trvalého pobytu dle § 10 odst. 3, rozumí se místem trvalého pobytu tohoto občana sídlo ohlašovny, v jejímž územním obvodu se občan narodil.

Co se týká změna adresy místa trvalého pobytu, tu občan ohlásí ohlašovně v místě nového trvalého pobytu. Při ohlášení změny místa trvalého pobytu občan vyplní a podepíše přihlašovací lístek k trvalému pobytu. Předloží platný občanský průkaz (nebo nemá-li platný občanský průkaz, předloží jiný obdobný doklad, který je veřejnou listinou – např. cestovní doklad, řidičský průkaz, rodný list) a doklad, který ho opravňuje užívat byt nebo dům (např. nájemní smlouvu; výpis z katastru nemovitostí si již ohlašovna pořizuje sama – není nutné jej dokládat) anebo úředně ověřené písemné potvrzení oprávněné osoby (např. vlastníka nemovitosti) o souhlasu s ohlášením změny místa trvalého pobytu a opět doklad, který to dokazuje (např. nájemní smlouvu). Úředně ověřené potvrzení se nevyžaduje v případě, že oprávněná osoba potvrdí svůj souhlas na přihlašovacím tiskopisu přímo na úřadu a předloží i doklad o oprávněnosti užívání bytu či domu.

Nájem bytu

Institut trvalého pobytu má úzký vztah i k jiným právním předpisům, jelikož jde o jeden z osobních údajů občana, z kterého vyplývají různá práva a povinnosti. S trvalým pobytem úzce souvisí problematika doručování, nájemní vztahy, určování místní příslušnosti soudů, správních a jiných orgánů, atd.

V následujícím textu se zaměřím právě na trvalý pobyt ve vztahu k nájmu a to z pohledu pronajímatele i nájemce, v případě, kdy jedné či druhé straně hrozí exekuce.

Pokud pronajímáte byt či jste v opačné pozici, tj. jste nájemcem bytu, může se stát, že budete řešit problém s exekucí, i když sami žádné dluhy nemáte. Následující text stručně popíše, jak takovou situaci řešit z obou pohledů (jak vlastníka bytu – pronajímatele, tak i nájemce).

  1. Když má dluhy nájemce.

Pokud jste vlastníkem bytu a rozhodli jste se, že ho budete pronajímat, je velmi důležité si zjistit platební morálku potencionálního nájemce. Ověřit si, zda má nájemce dluhy, je možné několika způsoby. V centrální evidenci exekucí, kterou spravuje Exekutorská komora ČR, si můžete zjistit, zda je proti dané osobě vedeno exekuční řízení či nikoli. Jde o evidenci exekucí, které jsou již ve fázi vykonatelnosti, nevedou se zde tedy návrhy na nařízení exekuce. Dále můžete při zjišťování platební morálky budoucího nájemce využívat různé registry a rejstříky. V těchto registrech jsou však vedeny jen některé dluhy, jelikož editorem těchto registrů jsou pouze určité subjekty – např. mobilní operátoři.  Nikdy tedy nebudete mít stoprocentní jistotu, zda je budoucí nájemník zcela bez dluhů. Může totiž nastat situace, kdy budoucí nájemník nedodržuje splátkový kalendář např. u nějaké půjčky a zatím je ve fázi mimosoudního vymáhání, tudíž není doposud nikde evidován v žádném registru či rejstříku jako dlužník.

Když už si někoho do nájmu vezmete, často bývá ožehavou otázkou přihlášení nájemce k trvalému pobytu. Často se stává, že pronajímatelé si do smlouvy zanášejí podmínku, že se nájemce v bytě nepřihlásí k trvalému pobytu. Pronajímatelé to dělají totiž z toho důvodu, že pokud bude mít nájemník problémy s exekucí, exekutor jde v prvé řadě na adresu místa trvalého pobytu, tj. do vašeho bytu, který pronajímáte.

V této souvislosti je třeba říci, že pronajímatel nemůže jakkoli smluvně zakázat nájemci, aby se v daném bytě nepřihlásil k trvalému pobytu. A to nejen sebe, ale i např. ostatních lidí, které s ním žijí ve společné domácnosti. K přihlášení k trvalému pobytu totiž postačuje platná nájemní smlouva (bez ohledu na to, zda tam je výslovně uvedeno, zda se zakazuje nájemci přihlášení k trvalému pobytu) a nájemce se stává oprávněnou osobou užívající daný byt dle § 10 odst. 6 zákona o evidenci obyvatel a může se tak přihlásit k trvalému pobytu, případně může dát rovněž souhlas s trvalým pobytem i dalším osobám (např. příbuzným). Souhlas pronajímatele v případě předložení platné nájemní smlouvy se tedy nevyžaduje, takže ustanovení zakazující přihlášení k trvalému pobytu je v takové smlouvě neplatné.

To, že se vám nájemce přihlásil k trvalému pobytu ve vaší nemovitosti, se však dozvíte. Obecní úřad má totiž povinnost do 15 dnů od zaevidování trvalého pobytu sdělit vlastníkovi objektu změnu v počtu přihlášených osob.

Z hlediska zákona o evidenci obyvatel není rozhodující, zda má či nemá nájemce v bytě hlášen trvalý pobyt, jelikož trvalý pobyt má, jak je již výše uvedeno, pouze evidenční charakter. V souvislosti s případnou exekucí nájemce to však není úplně pravda. Jak již bylo uvedeno výše, pokud má nájemce hlášený trvalý pobyt v bytě, který pronajímáte, exekutor půjde v prvé řadě na tuto adresu a následně bude provádět exekuci. V této situaci je stěžejní to, jak byla sepsána nájemní smlouva a hlavně co vše obsahuje předávací protokol k bytu. V každém případě je stěžejní veškerý movitý majetek, který přenecháváte nájemci k užívání, zaznamenat do předávacího protokolu k nájemní smlouvě (popřípadě provést rovněž fotodokumentaci těchto věcí). Tím dokazujete to, že tento majetek je ve vašem vlastnictví, tudíž pokud by se v budoucnu stalo, že by vám vykonavatel exekutora tento majetek zabavil s tím, že jde o majetek nájemce – dlužníka, můžete požádat o vyškrtnutí těchto zabavených věcí ve lhůtě 30 dnů plynoucích ode dne, kdy se dozvíte, že vaše věci byly zahrnuty do soupisu zabavených věcí. O návrhu na vyškrtnutí věcí ze soupisu zabaveného movitého majetku rozhoduje exekutor do 15 dnů od jeho doručení. Pokud exekutor vašemu návrhu po předložení důkazů o tom, že předmětné movité věci jsou ve vašem vlastnictví, vyhoví, věci vám navrátí. Pokud vám exekutor nevyhoví, budete se muset obrátit na příslušný soud a podat tzv. žalobu vylučovací. V soudním řízení pak musíte dokládat, že jste vlastníkem předmětných zabavených věcí a to např. účtenkou o koupi dané věci, svědeckou výpovědí, atd.

  1. Když má dluhy pronajímatel.

Pokud jste v roli nájemce, je prvořadé se zajímat o to, zda nemá v daném bytě hlášený trvalý pobyt předchozí nájemce. Neexistuje totiž povinností nájemce při ukončení nájmu si rovněž změnit adresu trvalého pobytu. Může tedy nastat situace, že předchozí nájemce již sice v bytě nebydlí, odstěhoval se, ale má tam stále evidovaný trvalý pobyt. Pokud by předchozí nájemce měl dluhy, bude ho kontaktovat na adrese trvalého pobytu. Není rozhodující, že se tam již fakticky nezdržuje. Vy byste se pak dohadovali s exekutorem, že předchozí nájemce v bytě již nebydlí, případně byste museli dokazovat, že předmětné movité věci jsou vaše a nikoli předchozího nájemce. I v roli nájemce tedy rozhodně platí, abyste si schovávali účtenky od veškerých svých movitých věcí. Předejdete tak budoucím komplikacím, které by mohly vzniknout.

Požadujte tedy od pronajímatele potvrzení o tom, že předchozí nájemce již nemá v daném bytě evidovaný trvalý pobyt. Takové potvrzení získá pronajímatel v případě vlastnictví bytu ve spolupráci s předsedou společenství vlastníků jednotek či předsedou bytového družstva a to tak, že požádají obecní úřad o tzv. výpis trvale hlášených osob na dané adrese a z výpisu poznají, kdo všechno má na dané adrese evidován trvalý pobyt. Pokud by se z výpisu zjistilo, že předchozí nájemce má stále na dané adrese evidován trvalý pobyt, ačkoli v bytě již nebydlí a byl s ním ukončen nájem, může vlastník – pronajímatel, podat žádost na zrušení údaje o místu trvalého pobytu předchozího nájemce dle § 12 zákona o evidenci obyvatel. Řízení pak probíhá ve správním řízení a výsledkem je rozhodnutí o zrušení údaje o místu trvalého pobytu.

Podobně jako v pozici pronajímatele, tak i v pozici nájemce si můžete ověřit bezdlužnost pronajímatele, vlastníka bytu, jelikož i tady existuje riziko nečekané návštěvy exekutora.  Opět můžete využít centrální evidenci exekucí či různé (komerční) registry či rejstříky.

Úřední adresa

Úřední adresa nebo též adresa sídla ohlašovny znamená, že občan může mít tuto adresu evidovanou jako místo trvalého pobytu. Nejčastějším případem, kdy občan má trvalý pobyt na adrese úřadu je, když mu je zrušen dosavadní údaj o místu trvalého pobytu ve správním řízení po splnění podmínek stanovených v § 12 zákona o evidenci obyvatel.

Občan, kterému je údaj o místu trvalého pobytu po nabytí právní moci rozhodnutí úředně zrušen, je následně povinen dle ustanovení § 14 odst. 1 písm. d) bod 9 zákona č. 328/1999 Sb., o občanských průkazech, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákona o občanských průkazech“) do 15 pracovních dnů od nabytí právní moci tohoto rozhodnutí požádat správní orgán prvního stupně o vydání nového občanského průkazu, protože dle ustanovení § 11 odst. 1 písm. d) zákona o občanských průkazech nabytím právní moci rozhodnutí o zrušení údaje o místu jeho trvalého pobytu platnost dosavadního občanského průkazu skončila. Současně se dle ustanovení § 10 odst. 5 zákona o evidenci obyvatel stane místem jeho trvalého pobytu sídlo dané ohlašovny.

Novelou zákona č. 456/2016, kterým se mění zákon o evidenci obyvatel, s účinností od 1. 6. 2017, došlo k tomu, že v případě adresy místa trvalého pobytu na adrese sídla ohlašovny nebo adrese sídla zvláštní matriky je tento údaj označen v registru obyvatel, respektive informačním systému evidence obyvatel jako adresa úřadu (to neplatí, pokud má občan adresu místa trvalého pobytu na adrese sídla ohlašovny nebo adrese sídla zvláštní matriky z důvodu užívání objektu – např. byty, které jsou vystavěny ve stejné budově jako je adresa úřadu). Rovněž se poznámka týkající se adresy úřadu promítla do občanského průkazu. Výše uvedenou novelou došlo tedy i k tomu, že v kolonce adresa trvalého pobytu v občanském průkazu, pokud má občan adresu úřadu, dochází k vyznačení skutečnosti, že jde o adresu úřadu. V praxi došlo k tomu, že je z adresy trvalého pobytu občana, který je hlášen na úřední adrese, jednoznačně patrné, že jde o adresu úřadu, což do 1. 6. 2017 nebylo zřejmé (viz obrázek č. 1).

(Obrázek č. 1 – občanský průkaz, ve kterém je trvalý pobyt označen přízviskem, že jde o adresu úřadu: zdroj MV ČR).

Níže je uvedena statistika počtu úředních adres podle jednotlivých krajů.

KRAJK  1.1.2011K 1.1.2012K 1.01.2013K 01.01.2014K 01.01.2015K 01.01.2016K 1.1.2017
Jihočeský10792123331446116579188111937219391
Jihomoravský42881474105190155648584125892159210
Karlovarský9832110351247713425142891434514280
Královéhradecký10044118681338314964160941668716469
Liberecký8918105231243714243150821526615204
Moravskoslezský31842370384204645473472564734847145
Olomoucký16015202302118823223242962424025927
Pardubický907996721234314021144881504915706
Plzeňský13672158741794619834216742162821711
Středočeský28948342504023246858477864945750461
Ústecký21681247502739829313298012918628810
Vysočina718387691069711614120901267213187
Zlínský12139146961687718556195872055620477
Praha23161260552936332374355323674037212
Celkem246187284503322749356125375198381467385190

(Tabulka č. 1 – statistika počtu úředních adres podle jednotlivých krajů: zdroj MV ČR).

Z výše uvedené statistiky vyplývá, že k 1. 1. 2017 bylo hlášeno v ČR celkem 385 190 občanů na adrese úřadu. Nejvíce občanů, hlášených na adrese úřadu, bylo evidováno v Jihomoravském kraji, a to konkrétně 59 210. Naopak nejméně občanů s adresou úřadu měl Kraj Vysočina a to 13 187. Z celkové statistiky vyplývá, že počet občanů s adresou úřadu je v posledních 4 letech víceméně konstantní a ustálený.

Marek Hejduk,
člen Svobodných

Články vyjadřují osobní názor autora a nejsou oficiálním stanoviskem strany, pokud není uvedeno jinak.

 

Publikace:

MATES, Pavel a Vladimír SMEJKAL. E-government v České republice: právní a technologické aspekty. Praha: Leges, 2012. Teoretik. ISBN 978-80-87576-36-6.

Právní předpisy:

Zákon č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel a rodných číslech, ve znění pozdějších předpisů.

Zákon č. 326/1999 Sb., o pobytu cizinců na území ČR a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů.

Zákon č. 150/2002 Sb., soudní řád správní, ve znění pozdějších předpisů.

Rozsudek Nejvyššího správního soudu, 2 As 24/2007-41, 13. 07.2007.

Elektronické zdroje:

http://www.mvcr.cz/clanek/hlaseni-trvaleho-pobytu-996765.aspx

https://www.ceecr.cz/

https://www.uoou.cz/pojem-osobni-udaj/d-1751

 

Ohodnoťte článek:

(1 hlas)

Na toto téma jsme napsali

Navrátilová: Kladivo exekucí

Zapomeňte na vžitou představu, že se exekuce týkají jen nezodpovědných lidí, kteří si nabrali nevýhodné půjčky a proměnili je na zbytečnosti konzumního života. Stačí jedno složité životní období, odchod partnera od rodiny, neúspěch v podnikání… Stačí se dostat do skluzu s úhradou často bagatelních stokorunových částek, které se později snažíte uhradit – je pozdě. Nejste dlužník z pohodlnosti, jste dlužník proto, že v určitý okamžik jste se rozhodli koupit dítěti jídlo a nezaplatit za popelnice, protože najednou na oboje není… A už v tom jedete…

Sečkár: Jak obhájit krádež

Dnes má být exekučně vyklizena Žižkovská Klinika. Soudy sice rozhodly jednoznačně, k nápravě protiprávního vztahu však zatím nedošlo.

Hejduk: Kdo je na tom lépe, vlastník nemovitosti nebo nájemce?

Níže uvedený text se zabývá problematikou institut trvalého pobytu ve vztahu k vlastnictví a rovněž ve vztahu k nájmu. Vlastnictví jako takové je jedno ze základních práv člověka. V praxi se však setkáváme s případy, kdy vlastník nemovitosti je paradoxně v horším postavení než nájemce, který u něho bydlí.